华体会体育网站赞助国米:用自住性商品房解决房地产难题

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  说起当前中国老百姓共同关心的问题，排第一位的非“房价”莫属。房价屡创新高，涨速近几年来一直远超出普通百姓收入的增速势头。

  在全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明看来，造成此现状的根本原因还是政府所采取的手段有所偏差。今年两会上，他提交的一份提案提出：通过政策手段强化绝大多数房屋的自住属性，才是使我国房地产进入良性发展轨道的根本途径。

  2004年以来，国务院几乎每年都将有效遏制房价过快上涨作为重要的工作目标，先后出台了许多措施为房地产降温，但均未取得预期效果。

  从2003年的2359元到2010年的5034元，全国商品房的平均价格在7年间增长了1.13倍，平均每年增长11.5%。而一线城市的房价增幅更高，使商品房价格与普通群众的购买力相差慢慢的变大，老百姓越来越买不起房子。

  蔡继明认为，调控失效的根本原因在于，投机者和地产商经过几年的发展，慢慢的变成了实力丰沛雄厚的利益集团。要想把房地产投机势力瓦解掉，就要冒投鼠毁器、玉石俱焚的巨大风险，甚至会使国民经济遭受摧毁性打击。

  为顾及国民经济的全局，多年来，国务院的调控政策只能游走在二者之间，形同隔靴搔痒，由此导致房地产泡沫在多年调控下毫无收敛。

  由于中国文化传统等因素的影响，房地产行业在我国有着明显的社会属性。但在炒房者哄抬房价的“努力”下，眼前的房地产业更像是投机者赚钱逐利的赌场。这不仅扭曲了房地产业自身的社会属性，更增加了国民经济的风险。

  自2010年4月以来，国务院对房地产行业出台了一系列力度空前的调控政策。最重要的包含三个方面：一是严格限制甚至叫停投机性购房；二是对屯房者征收房产税；三是大幅度增加保障房的供应。

  但蔡继明认为，这些政策并不能避免房地产和对国民经济的重创。他针对政策的三方面内容做了详细的分析：

  一是对购房者是否在购买第二套以上住宅的认定存在诸多技术性困难，使得各种各样的变通手段有空可钻，尤其是与地方政府有密切联系的大炒家，有更多的机会让限制性政策失效。

  二是对已经持有多套住宅的炒房者来说，这个政策会增加他们所持房产的稀缺性，使存量商品房价格进一步被高估，从而推升新房价格。

  三是在政府与开发商的博弈中，限制购买的政策没有触及开发商对房地产的垄断，因而不能导致房价的下行，开发商根本不害怕限购，也不害怕交易量下降，越限购开发商越能囤积更多的房源，而如果交易量持久性大幅度下降，就会拖累钢铁、水泥、建材、建筑、家电等行业，城市化进程就会滞缓。因此，大部分开发商都确信，最后抗不住的肯定是政府，限购令迟早会被取消。有了这种心理预期，将使限购政策失去作用。

  如果房产税力度不够，只是象征性地收点税，蜻蜓点水，不仅不足以对投机者形成杀伤力，反而会使炒房者将所交的税转嫁到下家头上，并不可能影响他们的投机热情。

  如果让房产税具有强大的杀伤性力度，其结果将更加可怕：对所有超出合理自住需求的房产征收有威慑作用的房产税，将直接引发全局性的通货紧缩，甚至是经济危机。

  蔡继明指出，多年来形成的全民涉房的局面已经严重扭曲了我国的经济结构，许多地区的实体经济已然浮现空心化的趋向，70%的国企和大型民企都参与了房地产开发，更多的中小企业和个人都参与了炒房，其中许多企业是靠房地产赢利来支撑门面。如果出台有杀伤力的房产税，就会造成大量资金从房地产行业出逃、全局性的资金链断裂、和实体经济的大面积亏损，这将累及各行各业、累及所有的房产所有者，国民经济将出现不可逆转的重挫。

  因此，从这个意义上说，房产税作为收入调节税是可行的，但让它来调节房地产的价格和供求关系，是没有国民经济的安全保障的。

  商品房过高的房价所构成的系统，无法支持足够数量的保障房供应。在房价已经高到大部分中低收入者买不起房的情况下，城市人口的大部分都只能排队等候保障房，这样的供求结构不发生根本的改变，政府想通过增加保障房的供给来解决房地产难题并不现实，而各地政府对保障房建设的态度也从一个侧面说明了这一点。

  2010年5月，住建部与各省市签署2010年开工兴建700万套保障性住房建设责任书，但在2011年1月发布的各省市自治区政府工作报告中，绝大多数省市并没有公布2010年保障房的开工数量。

  据了解，全国人大预算工作委员会在2010年8月份对保障房建设调研中发现，截至2010年8月底，各地2009年的保障房开工率最好的也只完成80%，有些则不到40%。而2010年的计划很多还处于“零开工”。

  蔡继明指出，保障房难以承担满足普通百姓居住需求的重任。其原因是当房价脱离了大多数居民的购买力时，需要由政府提供保障的居住需求就非常有可能超过住房供应量的60%，而政府从高房价上所获得的卖地净收入，不足以支持政府为60%的居民提供保障性住房。

  同时，随着房价的增加，土地的拆迁成本也水涨船高，土地财政给地方政府带来的扣除飞涨的拆迁成本后的净收入，更是远远赶不上保障性住房需求增加的速度、赶不上保障性住房所需土地拆迁成本增加的速度。

  “如果把房地产看作一个内循环系统，与高房价组合在一起的保障房大量供应，是一个效率低劣、入不敷出的系统结构，它自身不能够实现连续的良性运转。”蔡继明表示。

  “要想使我国的房地产进入良性的发展轨道，必须为房地产选择新的突破口。”蔡继明指出，这个突破口就是让普通商品房的价格下降到与大部分中低收入者的购买力能够接轨的水平。

  他解释说，良性发展的房地产结构应该是绝大多数居民都能够最终靠商品房市场获得与自己的购买力相适应的住宅、政府只需对占人口数量15%以下的低收入人群提供帮助、高收入者可以在市场上购买到高端商品房、炒房者也能在不涉及自住型住房的情况下进行适度的房地产投机的一种局面。

  这个结构能否形成的关键点，在于房价能不能降到老百姓可接受的合理水平。蔡继明认为能够最终靠下列手段来实现。

  一是政府将房地产的关注点从需求端转向供应端，明确地将70%的住宅用地规划为自住性低端商品房，并规定此类商品房只能发放自住性房产证，不能用于交易。如遇特殊情况必须交易时，也只能将产权转让给政府，并按照原值减去折旧作为计价标准，卖房者没有炒房营利的空间，从而建立起以自住性商品房为主流的房地产新体系。

  二是对于中低收入者来说，最需要的是能够买到自己买得起的商品房。因此各级政府规划部门应该为降低住宅建造成本而进行土地规划，尤其是在我国土地资源非常紧缺的条件下，可考虑在规划时适当提高容积率。

  “目前有些城市城中村的建筑物容积率已经高达5甚至6以上，根本不符合居住小区设计规范，但数百万人却能居住在这里并幸福地生活，这表明低成本的居住条件对于广大中、低收入者来说还是要比居无定所、胶囊房、合租房要好得多。”

  因此，政府规划部门应该从中国实际出发，普遍调高中低端自住性商品房小区的规划容积率，再加上此类商品房不能进行二次交易，投机被逐出场外，其价格就会大幅度下降，降到大部分老百姓能买得起的程度，不仅会大量节省土地资源，还使政府兴建保障房的负担大幅度减轻。

  三是规划大部分住宅用地建设低端自住性商品房，不仅防止了炒房者的介入，又由于其供应量占到住宅供应量的60%以上，能在不太长的时间里满足社会需求，形成供求平衡，甚至会出现供过于求的局面。到那时，可优先考虑适当放开购房者的门槛，在保证首套房优先购买权的情况下，允许居民购买第二套甚至第三套不可交易的商品房并允许出租，为城市流动人口和刚毕业的大学生提供租房房源。形成与多样化的需求相适应的多样化供给，社会的各个阶层都能够最终靠不同渠道使自己的需求得到满足。

  “对中国来说，要想有一个健康、安全并充满了许多活力的房地产，最重要的原则不应是限制购买，而应该是大部分住宅不允许通过买卖转手来获取利润，这部分住宅既包括政府兴建的保障房，也包括大部分规划容积率较高的商品房。”蔡继明认为，这两类住宅应该占到住宅供应量的85%。而剩余的15%高档住宅能成为自由买卖的奢侈品或投资品。

  在这样的体系中，大部分居民的住房需求和实际购买力决定了商品房的价格，由于绝大部分居民都可以买到自己买得起的房子，期待政府帮助的需求只占很少部分，政府建设保障房的负担也非常大程度上减轻了。同时，富人和投资的人对高档住宅的需求也可以在市场上找到货源，与以往的区别仅仅是这部分购买力被严格地限制在自己的范围内，对法定的自住房再也不会产生挤占、绑架和干扰的作用。

  更重要的是，这个新体系不可能催生出非理性的购买冲动。当大部分住宅都只能居住而不能囤货谋利时，就不也许会出现一边是全民炒房、“鬼城”频现，另一边是慢慢的变多的人买不起房的情况了。